良い物件選び 売買物件編
売買物件探しのコツ
▶ どんな物件を選ぶか？
不動産をご購入する際、土地を購入し住宅を建てるのか、新築建売(中古)住宅を購入するのか、分譲(中古)マンションを購入するのかによって資金計画の立て方や、購入時にかかる税金、手続の流れなども変わってきます。
全てが満足できる物件を探すことは難しいですから、自分や家族にとっての重要な事柄、優先事項、価格などのバランスをとりながら自分にあった物件を選択することが大切です。
▶ 資金計画
マイホームは高価な買い物です。全額自己資金で購入できる人はめったにいません。不足分は住宅ローンなどを利用する方が一般的です。マイホーム購入後もある程度ゆとりのある生活を営むには、購入価格の30％程度の頭金を用意しておきたいものです。あらかじめ、資金計画を検討するなら各金融機関のホームページで情報収集したり、ホームページ内にあるローンシュミレーションなどを利用してみるのも良いでしょう。
▶ 物件情報の収集
物件の情報を集めるには、専門誌や新聞、折込チラシなどの媒体等もありますが、インターネットも便利なツールです。広範囲からすばやく情報を得るには当サイトのような検索サイト、各不動産会社のホームページなどから収集する方法も有効です。
▶ 不動産会社への訪問
収集した物件情報の中から、条件や予算などに見合う物件が見つかったら取扱い不動産会社へ連絡し訪問してみましょう。仲介会社の場合、買主の依頼の基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますので、希望条件や予算などについても相談してみたほうが良いでしょう。
▶ 不動産物件の見学
実際の物件を見学する際にはいくつかのチェックポイントがあります。自分自身の目で確認し、希望条件や、予算などと比較検討します。
土地･建物などの不動産の場合、建ぺい率や容積率、用途地域など法令上の規制にも関連してきます。詳細については物件ごとに異なる事項ですので、専門家である不動産会社に確認して下さい。
例）一戸建住宅の場合のチェックポイント
- 敷地の方角と道路の位置
- 敷地前面道路と状況(道幅等)
- 土地の形状(地形)
- 隣地との境界
▶ 不動産購入の申込
購入したい不動産が見つかったら購入の申込を行います。物件によっては購入の申込時に手付金を預けることで購入の意思表示を行うものもあります。
▶ 重要事項の説明・売買契約の締結
不動産取引には複雑な法律が関係していますので、不動産業者が売主となったり仲介を行う場合、購入者に対し契約に先立ち、取引対象物件の関する一定の重要事項を書面で説明することが宅建業法上義務付けられています。不明な点があれば重要事項説明時に十分に納得がいくまで説明を受けましょう。
物件に関する説明や条件などに納得したら契約書に記載される事項などを確認し、契約を締結します。
不動産と税金について
不動産を取引、保有、又は譲渡する際には様々な税金がかかります。不動産と税金とは非常に密接な関係にあり、取得時、保有時、売却時の各段階でそれぞれ様々な名目で課税されます。こちらでは、不動産に関わる税金について、その一部をここでご紹介いたします。詳細については管轄税務署などにてご確認ください。
▶ 住宅・土地の取得にかかる税金
【不動産取得税】
土地や住宅を取得したり、建築したことに対してかかる税金(地方税)。評価額に対し4％の税率で課税されます。住宅の場合、建物・土地ともに税率は3％(住宅用地は税額の4分の1を軽減)に軽減される。さらに、新築住宅には最高1200万円の控除(床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、建物の評価額から控除）、中古住宅の取得、住宅用地の取得にも一定の控除があります。
なお軽減、控除を受けるためには、建築された年月日・床面積・取得する時期などいろいろな条件を満たさなければなりません。詳細については管轄税務署・不動産業者などにご確認下さい。
- 課税原因…不動産の取得
- 納期…納税通知書の納期日まで
- 税額…固定資産税評価額の4％
- 課税の特例…住宅・住宅用地に係る軽減措置
【登録免許税】
マイホームなど建物の所有権保存登記、土地を購入したときの所有権移転登記、ローンを利用したときの抵当権設定登記など、不動産に関する登記にかかる税金(国税)。
税額の基となる課税標準は、固定資産税などと同じく各市町村役場の固定資産課税台帳に登録された価格となります。ただし、抵当権の設定登記などの場合には債権金額が課税標準となります。
- 課税原因…不動産に関する登記
- 納期…登記をする日
- 課税の特例…住宅用家屋に係る軽減特例
- 税率…(主なもの)
■不動産の移転登記…評価額の1％
(平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける土地売買による移転登記の場合。それ以外は0.4％)
■不動産の保存登記…評価額の0.4％
■抵当権の設定登記…債権金額の0.4％
【印紙税】
売買契約書、建築工事請負契約書、ローンの金銭消費賃貸契約書などにかかる税金。
- 課税原因…契約書の作成
- 納期…契約書作成時
- 税額…(各一通ごとに課税)
■売買契約書…記載金額に応じ200円～600,000円
■請負契約書…記載金額に応じ200円～600,000円(例：500万円を超え1,000万円以下…10,000円)
※1,000万円を超える契約金額には特別措置軽減あり
1,000万円を超え 5,000万円以下 20,000円⇒15,000円
5,000万円を超え 1億円以下 60,000円⇒45,000円
1億円を超え 5億円以下 100,000円⇒80,000円
【相続税】
不動産を相続したときにかかる税金。被相続人が残した財産すべてが対象になります。なお、一定の条件を満たすと軽減・特例措置があります。
- 課税原因…不動産を相続や遺贈による取得
- 納期及び申告期限…相続を行った日の翌日から10ヶ月以内
- 税率…遺産の法定相続分に対して10％から50％まで
【贈与税】
不動産を贈与、またはその取得金額を贈与したときに、贈与人にかかる税金。
- 課税原因…不動産の贈与またはその取得資金等の贈与
- 納期及び申告期限…贈与のあった年の翌年３月15日まで
- 税額…贈与価格に対して10％から50％まで
- 課税の特例…贈与税の配偶者控除、親子間等の住宅取得資金贈与の特例
▶ 住宅・土地の保有にかかる税金
【固定資産税】
固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物・償却資産の所有者(固定資産税台帳に登録)に課税される地方税です。
- 課税原因…毎年１月１日現在で所有する土地または家屋等(毎年課税)
- 納期…4月・7月・12月・翌年2月
- 税率…固定資産税評価額の1.4％(最高税率2.1％まで)
- 課税の特例…住宅用地に係る課税標準の特例、負担調整率
【都市計画税】
都市計画税は、固定資産税と同じように土地・建物にかかる税金です。
- 課税原因…毎年1月1日現在で所有する土地または家屋等(毎年課税)
- 納期…4月・７月・12月・翌年2月
- 税率…固定資産税評価額の0.3％(制限税率)
- 課税の特例…固定資産税の特例に準ずる
▶ 住宅・土地の譲渡にかかる税金
【所得税(譲渡税)】
個人がマイホーム以外の不動産の売却、たとえば、駐車場に使っていた土地や遊休地、あるいは店舗兼用住宅の自宅以外の部分など一般の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税がかかります。
- 課税原因…不動産の譲渡所得
- 納期及び申告期限…翌年3月15日
- 税率…長期・短期所有により異なる
- 課税の特例…収用等の場合の特例、居住用財産の譲渡の場合の特別控除等
※非住居用については、源泉徴収制度がある
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